Kurz erklärt
Der Liegenschaftszinssatz ist der von Gutachterausschüssen aus echten Kauffällen abgeleitete Zinssatz, mit dem sich Immobilienwerte marktüblich verzinsen — der zentrale Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren.
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Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie im Mittel marktüblich verzinst wird. Die örtlichen Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlich beurkundeten Kauffällen ab — er ist also gemessene Marktrealität, kein theoretischer Rechenzins.
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Wie wirkt der Liegenschaftszins auf den Immobilienwert?
Gegenläufig: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert. Schon ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert eines Mehrfamilienhauses spürbar — er ist der empfindlichste Parameter des Ertragswertverfahrens.
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Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz?
In den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse, vielerorts kostenlos über die BORIS-Portale der Länder. Veröffentlicht wird er nach Objektart und Lage getrennt; Wohnimmobilien liegen dabei deutlich niedriger als Gewerbeobjekte.
Häufige Fehler in der Praxis
- Einen bundesweiten Pauschalwert ansetzen — der Zinssatz unterscheidet sich je Stadt, Lage und Objektart erheblich.
- Liegenschaftszins mit Kapitalmarkt- oder Kreditzins gleichsetzen — er bildet Immobilien-Kauffälle ab und folgt dem Kapitalmarkt nur träge.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Warum ist der Liegenschaftszins in Metropolen niedriger?
- Weil Käufer dort für denselben Ertrag mehr bezahlen — Sicherheit und Wertentwicklungserwartung drücken die laufende Verzinsung. Ein niedriger Liegenschaftszins ist das Bewertungs-Spiegelbild hoher Kaufpreisfaktoren.
- Was mache ich, wenn kein Wert veröffentlicht ist?
- Auf Werte vergleichbarer Städte oder die Modellansätze der ImmoWertV ausweichen und die Bewertung mit einem zweiten Verfahren plausibilisieren. Für belastbare Zwecke bleibt das eine Aufgabe für Sachverständige.
- Ist ein hoher Liegenschaftszins gut oder schlecht?
- Weder noch — er beschreibt den Markt. Hohe Zinssätze stehen für ertragsstarke, risikoreichere Lagen, niedrige für teure, stabile Märkte. Für Investoren ist er vor allem ein Plausibilitäts-Anker der eigenen Renditeerwartung.