Kurz erklärt
Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigert, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × FK ÷ EK
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Was ist der Leverage-Effekt?
Der Leverage-Effekt ist die Hebelwirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Liegt die Rendite des Objekts über dem Kreditzins, verdient das geliehene Geld mehr, als es kostet — der Überschuss fließt dem Eigenkapital zu und hebt dessen Rendite.
Je größer der Fremdkapitalanteil, desto stärker der Hebel — in beide Richtungen. Der Effekt macht aus einer 4-%-Immobilie ein 6-%-Investment, aber aus einer schwachen Immobilie auch schneller einen Verlust.
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Wie berechnet man den Leverage-Effekt?
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital. Entscheidend ist die Differenz in der Klammer: Nur wenn die Objektrendite über dem Zins liegt, hebelt der Kredit nach oben.
Als Gesamtkapitalrendite gehört die Nettomietrendite in die Formel — also der Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten im Verhältnis zum Gesamtaufwand. Wer mit der Bruttorendite hebelt, rechnet sich den Effekt schön.
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Wann wird der Leverage-Effekt negativ?
Sobald der Fremdkapitalzins über der Gesamtkapitalrendite liegt, dreht der Hebel um: Jeder geliehene Euro kostet mehr, als er erwirtschaftet, und drückt die Eigenkapitalrendite unter die Objektrendite. Bei hohem Fremdkapitalanteil reicht dafür schon ein kleiner Zinsanstieg oder Mietausfall.
Deshalb gehört zu jeder Hebel-Kalkulation ein Stresstest: Was passiert bei 1 Prozentpunkt mehr Zins in der Anschlussfinanzierung, was bei drei Monaten Leerstand? Ein Hebel ohne Puffer ist eine Wette, keine Strategie.
Rechenbeispiel: gleicher Kauf, zwei Finanzierungen
Eine Wohnung erwirtschaftet auf 300.000 € Kaufpreis 12.000 € Reinertrag im Jahr — 4 % Gesamtkapitalrendite.
Ohne Kredit: Eigenkapitalrendite = 4 %. Mit 240.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins und 60.000 € Eigenkapital: Zinsen 8.400 €, es bleiben 3.600 € — das sind 6 % auf das Eigenkapital.
Steigt der Zins auf 5 %, kostet das Darlehen 12.000 € — der komplette Reinertrag. Eigenkapitalrendite: 0 %. Gleiche Wohnung, gleicher Preis, nur der Hebel hat gedreht.
Häufige Fehler in der Praxis
- Mit der Bruttomietrendite hebeln — in die Formel gehört die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten, sonst ist die Klammer zu optimistisch.
- Die Tilgung als Kosten ansetzen — Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Sie belastet aber die Liquidität und gehört deshalb in die Cashflow-Rechnung.
- Den Hebel maximieren, ohne die Zinsbindung zu beachten — der Effekt gilt nur für den gesicherten Zins; die Anschlussfinanzierung kann ihn umdrehen.
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Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
- Ist mehr Fremdkapital immer besser?
- Nein. Der Hebel verstärkt Gewinne und Verluste gleichermaßen. Mehr Fremdkapital heißt höhere Rate, weniger Puffer bei Leerstand und größeres Risiko in der Anschlussfinanzierung — der optimale Hebel hängt an Objektqualität und Liquiditätsreserve, nicht an der Formel.
- Was ist der Unterschied zwischen Leverage-Effekt und Eigenkapitalrendite?
- Die Eigenkapitalrendite ist die Kennzahl, der Leverage-Effekt der Mechanismus dahinter: Er beschreibt, wie sich die Eigenkapitalrendite verändert, wenn der Fremdkapitalanteil steigt oder fällt.
- Gilt der Leverage-Effekt auch bei steigenden Zinsen?
- Der Mechanismus gilt immer — nur das Vorzeichen ändert sich. Liegt der Zins über der Objektrendite, hebelt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite nach unten. Genau das ist vielen Käufern aus der Niedrigzinsphase in der Anschlussfinanzierung passiert.
- Was hat die Plattform Leverage mit dem Leverage-Effekt zu tun?
- Leverage (leverage.immo) ist eine Analyse-Plattform für Immobilien-Investoren und nach dem Effekt benannt: Sie rechnet Objekt, Finanzierung und Steuern zusammen — also genau die Größen, aus denen sich der Hebel ergibt.