Kurz erklärt
Kaufnebenkosten sind die einmaligen Kosten zusätzlich zum Kaufpreis — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler — und summieren sich auf etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + Notar & Grundbuch (≈ 1,5–2 %) + Makler (0–3,57 %)
01
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Drei Posten: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit zusammen etwa 1,5 bis 2 % und — falls ein Makler beteiligt ist — üblicherweise 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für die Käuferseite.
Ohne Makler liegen die Nebenkosten damit bei rund 5,5 bis 8,5 %, mit Makler bei 9 bis 12 % des Kaufpreises. Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 mindestens hälftig.
02
Warum finanziert die Bank die Kaufnebenkosten nicht mit?
Weil ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht: Steuer, Notar und Makler erhöhen den Objektwert nicht. Banken erwarten die Nebenkosten deshalb als Eigenkapital; eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus gilt als 110-%-Finanzierung und ist teuer und selten.
03
Wie gehören die Kaufnebenkosten in die Rendite-Rechnung?
In den Gesamtaufwand: Renditen und Kaufpreisfaktor werden ehrlicherweise auf Kaufpreis plus Nebenkosten gerechnet. Bei 10 % Nebenkosten schrumpft eine scheinbare 4-%-Bruttorendite so bereits auf etwa 3,6 % — vor allen laufenden Kosten.
Rechenbeispiel: 400.000 € in NRW
Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 €. Notar und Grundbuch 2 % = 8.000 €. Makler 3,57 % = 14.280 €.
Kaufnebenkosten gesamt: 48.280 € — 12,1 % des Kaufpreises. Der tatsächliche Aufwand liegt bei 448.280 €.
Dasselbe Objekt in Bayern (3,5 %) und ohne Makler: 22.000 € Nebenkosten. Bundesland und Maklerfrage machen hier 26.280 € Unterschied.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Nebenkosten aus der Finanzierungsplanung lassen — sie müssen als Eigenkapital verfügbar sein, zusätzlich zur Reserve für Unvorhergesehenes.
- Rendite auf den reinen Kaufpreis rechnen — ohne Nebenkosten im Nenner ist jede Renditekennzahl geschönt.
- Bewegliches Inventar nicht separat ausweisen — Küche oder Möbel im Kaufvertrag gesondert zu beziffern senkt die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage.
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Häufige Fragen
- Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
- Bei vermieteten Immobilien: teilweise. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten des Kaufs zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA abgeschrieben; Kosten der Grundschuldbestellung gelten als Finanzierungskosten und sind sofort abziehbar. Bei Eigennutzung sind sie privat.
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ohne Makler?
- Etwa 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises: die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes plus rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch.
- Lassen sich Kaufnebenkosten senken?
- An zwei Stellen: beim Inventar, das im Vertrag gesondert ausgewiesen die Steuerbasis senkt, und bei der Maklerprovision, die verhandelbar ist. Steuersatz, Notar- und Grundbuchgebühren sind dagegen gesetzlich fixiert.