Kurz erklärt
Die Eigenkapitalrendite setzt den Jahresüberschuss nach Fremdkapitalzinsen ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital — sie misst, wie hart dein eigenes Geld arbeitet.
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ Eigenkapital × 100
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Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) gibt an, wie viel Prozent Rendite das eingesetzte Eigenkapital nach Abzug der Fremdkapitalzinsen erwirtschaftet. Anders als die Mietrendite hängt sie damit direkt von der Finanzierung ab.
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Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Vom Jahresreinertrag — Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten — werden die Fremdkapitalzinsen abgezogen; das Ergebnis wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt. Als Eigenkapital zählt alles, was nicht die Bank stellt: der Eigenanteil am Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten.
Die Tilgung wird nicht abgezogen. Sie mindert zwar den Cashflow, baut aber Vermögen auf — für die Rendite zählt sie nicht als Kosten.
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Warum verändert sich die Eigenkapitalrendite über die Haltedauer?
Mit jeder Tilgungsrate steckt mehr eigenes Kapital im Objekt, und der Zinsanteil der Rate sinkt. Auf das gebundene Kapital gerechnet nähert sich die Eigenkapitalrendite deshalb über die Jahre der Gesamtkapitalrendite an — der Hebel nutzt sich planmäßig ab.
Genau daraus entsteht die Strategiefrage, ob frei gewordenes Eigenkapital per Nachbeleihung wieder gehebelt oder der sinkende Hebel als Risikoabbau akzeptiert wird.
Rechenbeispiel
Gesamtaufwand 330.000 € (Kaufpreis 300.000 € + 10 % Nebenkosten). Finanzierung: 240.000 € Darlehen zu 3,5 %, Eigenkapital 90.000 €.
Reinertrag 12.000 €/Jahr, Zinsen 8.400 €/Jahr — es bleiben 3.600 €.
Eigenkapitalrendite = 3.600 € ÷ 90.000 € × 100 = 4 %. Ohne Kredit läge sie bei 12.000 € ÷ 330.000 € ≈ 3,6 % — der Hebel bringt hier 0,4 Punkte.
Häufige Fehler in der Praxis
- Die Tilgung als Kosten abziehen — sie ist Vermögensaufbau. Wer sie abzieht, rechnet die Rendite künstlich klein und verwechselt Rendite mit Cashflow.
- Die Kaufnebenkosten nicht zum Eigenkapital zählen — Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen aus eigener Tasche und arbeiten mit.
- Nur das erste Jahr betrachten — die Kennzahl verschiebt sich mit Tilgung, Mietentwicklung und Zinsbindungsende jedes Jahr.
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Häufige Fragen
- Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
- Gehebelte Wohnimmobilien erreichen je nach Lage und Finanzierung häufig 4 bis 8 %. Wichtiger als der Absolutwert ist der Vergleich: Sie sollte spürbar über der Nettomietrendite liegen — sonst arbeitet der Kredit nicht für dich.
- Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite?
- Die Mietrendite bewertet das Objekt unabhängig von der Finanzierung, die Eigenkapitalrendite dein eingesetztes Kapital inklusive Finanzierungseffekt. Dasselbe Objekt kann je nach Kredithöhe sehr unterschiedliche Eigenkapitalrenditen liefern.
- Gehört die Wertsteigerung in die Eigenkapitalrendite?
- In die laufende Kennzahl nicht — sie basiert auf dem Mietertrag. Für die Gesamtbetrachtung eines Investments wird die Wertentwicklung separat gerechnet, etwa als Objektrendite über die Haltedauer.