Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten?

Betriebskosten sind die umlagefähige Teilmenge der Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten umfassen zusätzlich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, die der Eigentümer trägt.

Warum rechnet das Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten?

Weil nur der Reinertrag den Wert trägt: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Betrag, der kapitalisiert wird. Zu niedrig angesetzte Kosten überzeichnen den Ertragswert direkt.

Kann ich die Kosten pauschal ansetzen?

Für den Schnellcheck ja — etwa 20 % der Nettokaltmiete. Für die Kaufentscheidung gehören die echten Zahlen aus Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan in die Rechnung.

Bewirtschaftungskosten: Was umlagefähig ist & Ansätze

Kurz erklärt

Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Kosten des Immobilienbetriebs; renditeentscheidend ist der nicht umlagefähige Teil — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Der Sammelbegriff für alle laufenden Kosten einer Immobilie: Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Hausmeister, dazu Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Die Wertermittlung nach ImmoWertV zieht sie vom Rohertrag ab, um den Reinertrag zu bestimmen.

Welche Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähig?

Auf den Mieter umlegen lassen sich nur die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung. Beim Eigentümer bleiben Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis — genau diese Posten trennen die Brutto- von der Nettomietrendite.

Mit welchen Werten kalkuliert man?

Übliche Ansätze: 250 bis 350 € pro Wohneinheit und Jahr für die Verwaltung, 7 bis 12 € pro Quadratmeter und Jahr für die Instandhaltung je nach Gebäudealter und rund 2 % der Jahresmiete als Mietausfallwagnis. Zusammen sind das schnell 15 bis 25 % der Nettokaltmiete.

Häufige Fehler in der Praxis

Mit der Warmmiete rechnen und die Kosten doppelt zählen — Basis der Kalkulation ist die Nettokaltmiete, von der nur die nicht umlagefähigen Posten abgehen.
Instandhaltung mit der Instandhaltungsrücklage der WEG verwechseln — die Rücklage deckt das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum kommt on top.

Passende Rechner

Mietrendite-RechnerNicht umlagefähige Kosten direkt in die Nettomietrendite einrechnen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten?: Betriebskosten sind die umlagefähige Teilmenge der Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten umfassen zusätzlich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, die der Eigentümer trägt.
Warum rechnet das Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten?: Weil nur der Reinertrag den Wert trägt: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Betrag, der kapitalisiert wird. Zu niedrig angesetzte Kosten überzeichnen den Ertragswert direkt.
Kann ich die Kosten pauschal ansetzen?: Für den Schnellcheck ja — etwa 20 % der Nettokaltmiete. Für die Kaufentscheidung gehören die echten Zahlen aus Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan in die Rechnung.